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2019年6月24日


房地产投资应该成为你退休计划的一部分吗?

反向抵押贷款如何使你在退休时受益

裁员对你合适吗?

租赁物业

房地产投资小贴士

许多人在计划退休时没有给予房地产应有的关注。虽然传统资产类别通常包括股票和债券,但房地产往往属于“其他”或“另类”资产类别。然而,这并不意味着它不能成为一个有利可图的工具供你使用。你拥有的最大资产可能是你的房子,那么评估如何在退休后充分利用它难道没有意义吗?

让我们深入探讨如何在退休后充分利用你的房地产…

房地产投资应该成为你退休计划的一部分吗?

在制定退休计划时,你应该问自己的一个最重要的问题是,考虑到你的具体退休需求,各种投资选择是否适合你。建立退休投资组合可能是有挑战性的,因为有许多问题需要考虑。有这么多投资(股票、债券、共同基金等),很难找到合适的组合。

在评估可用的投资选项时,小心不要忽略房地产作为潜在资产类别。房地产可以提供一些在完全由股票和债券组成的投资组合中无法获得的优势。但是,在你的退休方程式中,出租房产或你的房子在哪里合适呢?

吸引投资者投资房地产的一些机会是:

多元化

也许考虑将房地产纳入总体退休计划的投资者最关键的方面是多元化。太多投资者的投资组合只关注股票和债券,而忽视了房地产等其他资产类别。

通过出租房地产或房地产投资信托基金(REIT)增加房地产可以有所帮助多样化你的投资组合。多元化意味着拥有对变化的市场环境做出不同反应的资产类别。两种资产之间的移动关系称为相关性。当对一种资产类别有利的东西对另一种资产类别不利时,反之亦然,这称为负相关。例如,当股票下跌时,债券通常会上涨(或者至少不会像股票一样下跌)。房地产与股票和债券的相关性相对较低。

拥有多个资产类别(包括房地产)的多元化投资组合有助于随着时间的推移,随着波峰和波谷相互抵消,您的投资体验变得更加平稳。这将大大有助于你以更低的风险实现财务目标。

增长和收入

通过增长(价格升值)和收入(租金),投资者可以通过多种方式通过房地产赚钱。特定的房地产可能更适合这两个目标,但潜在的房地产投资者有一个优势,即在享受收入流的同时,看到他们的资产增值。

那些主要对收入感兴趣的人也可能会经历他们的房产产生的收入的周期性增长。这与一些创收投资(如债券或银行CDs)形成了令人愉快的对比,这些投资通常在整个所有权过程中支付固定的百分比。

对冲通货膨胀

房地产是防止通货膨胀的极好工具。这是因为当通货膨胀高的时候,房地产的价值往往会增加,这可以限制通货膨胀的影响。

然而,并非所有价格的变化都是由于通货膨胀。房产(或任何投资)价值的增减有很多原因。在做投资决定时,你应该考虑所有与你的房产相关的因素。

税收优惠

房地产伴随着许多的潜在的税收优惠。这些好处包括可扣除抵押贷款利息,以及出售主要住宅时的资本利得除外。有出租物业的人可以能够用折旧抵销部分应纳税的租金收入。

最近税法的变化也可能有利于使用“通过扣除,”可根据《税法》第199a节获得。假设满足某些条件,投资者可以扣除高达20%合资格房地产投资信托(REIT)股息和公开交易的合伙收入。如果你拥有或正在考虑投资房产,与你的财务规划师或税务专家讨论一下,看看它是否适用于你的情况。

为你的房地产制定一个战略可能是一个挑战,在考虑房地产在一般退休战略中的地位时,需要更加小心。与专业人士(如注册财务规划师)合作™ ) 可以帮助潜在或当前退休人员制定退休计划,着眼于如何在总体战略中最好地利用房地产。

反向抵押贷款如何使你在退休时受益

反向抵押贷款是一种经常被误解的复杂金融产品。然而,对于一些房主来说,他们可能是一个很好的退休收入来源。在这一节中,我们回答一些最重要的问题,如果你考虑反向抵押贷款。

什么是反向抵押?

反向抵押是一种针对财产的贷款,通常是老年人的主要居住地。与标准(或“远期”)抵押贷款不同的是,反向抵押贷款允许房主在不定期付款的情况下获得房产权益。

如何收到资金?

当你申请反向抵押贷款时,你应该考虑各种贷款方案,类似于你将评估多个保险报价的方式。一些借款人选择一次性付款,其他人选择信用额度,还有一些人选择定期付款(通常是每月)。一些借款人选择了这些选项的组合。无论您采用何种收款方式,您收到的金额,加上发起费和利息,将合计为您所欠贷款的总余额。

要求是什么?

有资格申请反向抵押:

  • 你必须年满62岁,并拥有房产的产权。
    • 所需的股本数额取决于你申请贷款时的年龄。
  • 该物业必须是主要住宅,而不是投资物业。
  • 在抵押期间,您必须继续保持物业状况良好,并保持保险和财产税的最新水平。
  • 如果存在足够的股本,反向抵押可以通过另一个反向抵押进行再融资。
    • 它们也可以用来购买房屋,而不是获得当前拥有的房屋的权益。
  • 必须完成授权的联邦住房管理局(FHA)咨询。
    • 这通常是亲自完成的,尽管许多咨询师也提供远程选择。

贷款什么时候结束?

当房产被出售(通常在业主死亡后)或房产不再用作主要住宅时,需要偿还贷款。不要将这与许多远期贷款混淆,如果住宅物业后来被用作投资物业,这些贷款仍可保留。

如果借款人不再满足他们对物业的维护、保险或支付财产税的要求,贷款也可以终止。借款人也可以自愿偿还贷款或将其再融资成另一项反向抵押贷款或远期抵押贷款。

我还会拥有我的家吗?

与远期抵押一样,您仍然是该房产的所有者,有权在您愿意的时候出售,并且仍然可以决定谁将继承该房产。然而,当这些事件发生时,贷款需要得到满足。

如何征税?

因为我们考虑了反向抵押贷款贷款,收入,收到的款项应纳税的给收件人。一次性、信用额度或定期付款收到的资金就是这种情况。

然而,与远期抵押不同的是,你不能在每年纳税时扣除反向抵押贷款的利息。这是因为你没有逐年支付利息,只是让它累积并随着时间的推移增加现有余额。贷款还清后,可以扣除利息,但扣除额可能受到房屋净值债务的限制(取决于反向抵押贷款的类型)。

你死后会发生什么?

根据你所在州的法律,或你信托基金中指定的法律,继承财产的继承人将像普通抵押一样这样做。他们将能够承担你的反向抵押贷款。也就是说,贷款要么需要再融资,否则就需要出售,留给继承人剩余的股权。

反向抵押贷款的余额将为贷款金额,贷款期间的利息和费用。如果该余额高于房主死亡时的财产价值,则死者的遗产将被没收负差额的责任。

考虑反向抵押贷款的决定可能很复杂。与专业人士探讨各种选择通常是有意义的。获得注册财务规划师的免费评估™ 为了解决这些和其他退休问题,请联系纯粹的财务顾问。万博manbet提款

裁员对你合适吗?

一些目前拥有大量住所的退休人员选择在退休后缩减规模。有很多因素可能导致你做出这个决定。也许你不需要那么多的空间,因为你的孩子长大了,已经搬出去了。或者,成本是一个问题,一个较小的住宅对你的预算更有意义。或者,你想简化你的生活,维护你的财产是太多的工作了。

让我们看看每一个裁员的原因,并检查每一个的利弊,以确定裁员是否适合你。

适当的空间和可访问性

这看起来似乎很明显,但当很少有人使用时,选择较小的房子通常是有意义的。也许缩小规模看起来像是从一栋更大的房子搬到一栋公寓,或者可能看起来像是一栋卧室更少的房子。

此外,由于规模和可及性往往是相关的,一个更大的家(尤其是一层以上的家)可能会带来挑战,因为流动性降低。

对于那些不再需要额外的房间,或者更喜欢小型房产的实用性,或者两者兼而有之的人来说,缩小到更小的单层住宅可能是一个合适的解决方案。

费用

对于那些选择裁员的人来说,成本也是一个重要因素。对于那些已经付清财产的人和那些在退休时保持抵押贷款余额的人来说,情况都是这样。作为一种财务战略,裁员可以让你通过出售现有房产和购买房产来释放你在房产中建立的资产。当当前房产存在抵押贷款时,缩减规模可能有助于消除余额,从而释放现金流。当当前房产没有抵押时,旧房产和新房产之间的价格差异可以代表退休储蓄的有意义的增加。

举个例子,假设你拥有一套70万美元的房子,抵押贷款20万美元,每月还款1400美元。也许你决定缩减规模,花40万美元买一套新房子。现在,你已经取消了抵押贷款,每月腾出1400美元,并为你的退休储蓄增加了100000美元。使用“4%”安全提款规则,这10万美元每年可以再产生4000美元的收入。

当评估通过小型化获得的成本节约时,有两个潜在的问题需要考虑。首先要考虑的是房屋增值税。如果满足某些条件,您可以排除高达250000美元的资本收益(对于单身申报人),或高达500000美元的资本收益(对于已婚申报人)。那些对其财产有实质性升值的人也希望考虑其他策略。您应该与您的财务规划师和税务专业人士讨论您的独特情况。

下一步要考虑的是你目前的物业税税率比你将支付你的下一个财产。这一点很重要,不仅因为房产税税率通常会因地点而异,还因为您可能居住的地区限制了您的税收随时间的增长。在某些情况下,当满足某些条件时,您可以将物业税评估转移到新家。裁员后支付更多的财产税是完全可能的,所以一定要做研究,并事先与专业人士交谈。

简化

我们将讨论的最后一个缩减规模的原因是简化你的生活,并消除拥有一个更充实的住宅所带来的承诺。您是否充分利用游泳池进行定期清洁和维护?打扫房子或割草的时间比你想要的要长吗?总的来说,你的财产现在看起来是一件琐事而不是必要的吗?

你可能会发现,缩小规模,拥有或租赁一处较小的房产,可以让你有更多的时间真正享受退休生活。

与任何涉及财务的重大决策一样,与专业人士讨论您的选择通常是有意义的。咨询注册财务规划师™ 在Pure Financial Advisors,可以帮助您评估您的裁员方案以及您财务生活中的许多其他领域。万博manbet提款

租赁物业

你的退休收入可能来自多种来源。它可能来自社会保障、养老金、个人退休账户或其他退休账户。一些退休人员还将租赁房产作为收入来源。虽然许多人已经成功的租赁物业,有几个关键领域要考虑采取冒险。让我们看看其中的一些…

主动管理

任何潜在的投资业主应考虑的首要问题之一是他们希望积极参与投资的程度。你应该问自己的问题是,“我想退休后成为房东吗?”虽然你当然可以使用物业经理来收取租金和协调维修,但你可能仍需要参与某些决策。许多人认为你要么管理物业,要么管理经理,但以你名义拥有的房地产从来都不是完全“被动的”

你可能会决定自己要维护你的房产,把任务委托给物业经理,甚至放弃直接拥有权,考虑房地产投资信托基金(REITs),让你接触房地产。

收入

当谈到租金收入时,你需要了解它是否有良好的升值潜力。比如,随着时间的推移,你能成功地提高租金吗?或者房子在哪里?当地经济怎么样?邻居们怎么样?房子的情况如何?现金流(收入减去费用)有意义吗?

举个例子,假设你有一处出租房产,你每个月的租金是2000美元。听起来不错,但你得记住这点你有费用这些都是出租房. 也许你有抵押贷款,或者需要维修和升级,或者你必须向物业经理付款。所有这些事情都会花费你的钱,并且需要作为费用入账。确保你为他们做了适当的预算。

继续这个例子,如果该物业有19000美元的费用,您将年收入为5000美元。现在假设你有10万美元的产权。从10万美元的股权中获得5,000美元的收入,相当于5%的现金换现金回报率,这对于租金来说,通常被认为是不错的回报。

一个很好的经验法则是寻找月租金高的房产至少1%占总购买价格的1%。例如,一个价值100000美元的房产每月租金至少为1000美元,一个价值200000美元的房产每月租金至少为2000美元,等等。注意,这只是一个经验法则,在某些市场可能比其他市场更现实。

持有期

房地产投资者在进入交易前应充分考虑其流动性需求。投资者应该有一个主要的长期收入目标,并愿意长期或无限期持有该房产以实现这一目标。

那些没有能力或不愿意长期持有房产的人可能会希望检查不动产直接所有权之外的其他收入投资。

税务考虑

出租房地产可能具有巨大的税收优势。虽然租金收入为应纳税所得额通常,抵押贷款利息和赡养费等许多费用可以抵消最终征税的金额。所有者也可以利用折旧。2018年新增的是第199a节“通过”扣减(我们之前讨论过),可能适用于满足特定要求的一些直接房地产所有者。

如果你已经拥有投资房产或正在考虑这样做,你应该与你的税务专业人士和财务规划师解决这个问题。虽然这对房地产投资者以及其他行业的某些纳税人来说是一个潜在的巨大优势,但这是一个复杂的话题,在网上也不乏令人困惑或不准确的信息。

显著的区域差异

房地产投资机会因地理区域的不同而有很大差异。许多人说最好的房地产投资是在你熟悉的地区。你可能会在你比较熟悉的地方发现一颗未经雕琢的钻石。你可能会在你的地理位置附近找到一处收益更高的房产,但进一步检查后发现,当地的一些法规可能会对你的投资产生重大影响。这些措施可能包括限制进一步开发或维修、不利的地方税收待遇,或异常友好的租户政策,可能使所有权比预期更困难。

你应该考虑的一个整体问题是,你所考察的市场在多大程度上有利于出租物业的所有权。在找房子的时候,你可能听过“地段,地段,地段”这样的说法,但有时“房地产市场很火爆”没有对于寻求收入的房地产投资者来说,这必然转化为一个良好的市场。理想情况下,您会希望投资于价格相对于当前或可能收到的租金金额合理的房地产。

一些市场更适合于对短期或中期升值感兴趣的投资者,而不一定是长期收入。一个繁荣的沿海城市可能是一个对升值感兴趣的投资者的最佳选择。然而,中西部的农村城市可能对收入投资者有更有利的机会。在任何一种情况下,您都熟悉该地区的市场、可能与您合作的专业人士以及当地法规这可能是一个更好的机会而不是你不太熟悉的。

与专业人士一起工作

房地产可以成为退休收入的有力工具,但对大多数投资者来说,房地产是包括退休账户、养老金、社会保障、其他投资或兼职在内的众多来源之一。投资者可以从“宏观视角”中获益,即他们所有的退休收入来源是如何协同工作的,以及这将如何影响他们财务的其他方面。

理财规划师可以帮助你在投资环境中查看你的投资领域,并做出考虑你所有需要的决策,包括退休收入。联系我们,获得注册财务规划师的免费评估™ 在纯金融顾问公司。万博manbet提款

房地产投资小贴士

许多投资者选择投资房地产作为退休后的一部分。虽然这可能是一个很好的适合一些人,但也有潜在的缺点。我们将看一些技巧,你可以用来尝试最大化的可能性,成功的房地产投资在退休期间。

房地产投资前要考虑的事项

房地产就像一个企业–它不像深夜广告那样让人觉得轻松。事实上,你需要找到并驱逐房客,找到房产,收取租金,修理厕所,等等。

现实地看待你的技能是什么。您是否具备进行必要维修所需的技能和时间?在购买“修鞋帮”之前,退后一步,你可能会发现自己在考虑到自己的能力的情况下,是否能够诚实地处理修鞋。如果你在修理方面没有那么得心应手,你可能会想采取更保守的方法。

不要陷入不切实际的预算和时间框架。如果你这样做了,你可能会陷入一个现金黑洞,这个黑洞每个月都在吞噬金钱,而且变得越来越糟糕。另外,要考虑的是,找到一个真正能做你想做的事的优秀团队是非常有竞争力的,按时、按预算。

一旦你染上了房地产的毛病,你就很容易忘乎所以,尤其是在为你的交易融资时。确保你持有的房地产在你的投资中所占的比例不超过你的风险承受能力,并避免承担过多杠杆的诱惑。

在上下文中查看房地产,了解您投资的原因

房地产可以成为一种非常值得投资的资产类别。与任何资产一样,不应孤立地看待一块房地产,而应结合您的整体投资组合。它对你的整体退休目标有何贡献?它是否比其他选择更能达到这一目的?您所期望的风险承受能力是否保持?设计一个好的投资组合是一个复杂的课题,但是关于房地产或你正在考虑的任何其他资产,这些是你应该问的几个关键问题。

房地产是一项很好的投资建立资产净值创造现金流。很多时候,在这个国家的不同地区是不一样的。在德克萨斯州,你通过现金流赚钱。从历史上看,“孤星之州”的升值幅度不大,但出租房产的现金流却相当可观。在加利福尼亚,你通过增值赚钱。在“金州”(Golden State),现金流非常糟糕,但房产的价值却上升了。

请记住,当你退休时,你可能正在出售你的加州风格的房产。出售房地产可能是获得股权的最佳方式,而无需借债。当你出售房产时,你有选择权。你可以进行直接出售、分期出售、1031年兑换成现金流更好的房产,或者你可以进行免税信托(或慈善剩余信托)。考虑你所有的选择,并为你的处境做出最好的选择。

了解房地产的财务状况(现金对现金)并定期审查您的融资情况

房地产的流动性不如许多资产类别。完成房地产交易可能需要几个月或更长时间。确保您的流动性需求与您考虑的任何房地产的可能持有期一致。无论你对你的投资做什么,确保你总是保持一个合理的现金或类似资产的应急基金,以便于使用。

确保你了解房地产的财务状况,因为归根结底,你是来投资赚钱的。你首先要计算的是现金对现金的百分比。

现金兑换现金是你的净利润除以你的权益。

例如,假设您的财产中有100000美元的权益。扣除所有费用(甚至抵押贷款付款)后,您的利润为3000美元。以3000美元除以100000美元,等于3%的现金兑换率。

这个国家的不同地区有不同的比率。德州的现金兑换比例可能在10%左右,但在加州,你能做到收支相抵就算幸运了。

一旦你完成了选择房产和融资的所有工作,你就完成了,对吧?不一定。你需要密切关注你的房产的融资情况,以确保它们仍然适合你的需求。

随着利率的变化,你可能会得到更低的利率。即使利率相似,一些投资者也希望通过延长贷款期限来降低付款,以增加房地产的净现金流。一定要考虑任何预付款罚款,留下一笔贷款或入门费进入下一步。

在“已知”的抵押贷款、保险和财产税支出之后,你很容易“精神上消费”你的房产所产生的收入。在一个理想的世界里,所有的投资物业都将被高质量的租户完全占据,不需要维护。在现实世界中,有些单位是空的,需要维修。确保你的预算考虑到维护和空缺。

以现金流而非天赋购买租赁房产

投资房地产最保守的方式是用现金购买一些东西并收集现金流。如果你引入杠杆收购抵押贷款,或者如果你指望升值和投机作为回报,你就承担了更多的风险。在一个繁荣的市场中,你可以通过这种方式赚更多的钱,但在一个低迷的市场中,你也可以损失很多钱。

归根结底,投资于房地产的每一美元,在所有支出之后,会产生多少美元(关于收入)?

当你在价格点上往上爬的时候,你不一定会看到租金的相应增长。根据你所在的市场和需求所在,这可能会有某些细微差别。如果你居住的地方有一个著名的旅游景点,或者如果它就在水面上,你总是对短期高价位的度假租金有很高的需求,这可能是一个例外。如果你正在寻找一位租客,他将在那里住上几年,并且将是一个稳定的现金流来源,你通常会选择价格更适中的房子。请记住,百万美元的房子不一定会有10倍于10万美元的租金。

利用假期租金创造收入——风险和回报

如果你希望建立一个投资组合,并在你的余生中获得被动收入,你可能希望利用房地产来提高被动收入。您可以尝试通过利用Airbnb和VRBO等度假租赁和旅游网站,而不是标准租赁,来扩展该组合。

虽然度假租赁需要你做更多的工作,但收入潜力通常更大。

问问你自己,你的房子是否是度假租赁的理想选择。其他人想参观你的城镇和社区吗?

另一个因素是在旅游业是基础的地区,总是有机会出台新的法规。近年来出现的租赁房产中的一个“陷阱”是,全国各地的房主协会和县议会对度假屋租赁者的来来往往并不感到兴奋。

许多人可能是借来的时间,有能力租出几天。我们可能很快就要被迫停留一周,这可能会削减利润。有关出租房地产的新法律法规是一个重大风险,并且正在变得越来越普遍。

杠杆作用–战略规划

如果你想从房地产开始,在购买租赁房地产时,用别人的钱来增加你的回报。考虑这一切;如果你全部用现金,那么如果房产增值5%,你赚了5%然而,如果你投了10%,它上升了5%,现在就好像你赚了50%因为你投资少了,现在是股权所有者。

问题是如果房地产下跌了10%,你的投资就损失了100%。这就是为什么你要小心杠杆。

例如,假设你买了一栋价值10万美元的房产,首付10%(1万美元),然后借了9万美元。如果房产价格下跌10%,现在价值90000美元,你就失去了100%的原始投资。

还有一个考虑因素,在房地产价格下跌的市场,租金也会下降。高杠杆可能有风险,因为价值和租金的降低可能意味着你无法出售,因为没有股本,你可以支付租金费用,因为你的租金收入较低。

故事的寓意:杠杆当然可以为你工作,但它也可以在疲软的市场对你不利。

在用个人退休账户购买房地产前要权衡利弊

你可以选择在你的个人退休账户中购买房地产,但你必须建立一个自我导向的个人退休账户。你不能与嘉信理财(Charles Schwab)或美利证券(T.D. Ameritrade)等传统托管人建立自导向IRA;你必须去找一个专门的保管房产的人。虽然你可以在个人退休账户中购买房地产,但了解其利弊是至关重要的。

赞成的意见

对于大多数投资者来说,使用IRA基金购买房地产的最大优势是资金的可用性。如果你想成为一名房地产投资者,你的个人退休账户可能是你唯一的投资资金来源。

欺骗

在个人退休账户中拥有房地产通常缺乏直接拥有个人信托或实体名称可能提供的一些优势。一些缺点包括:

  • 您通常必须支付所有现金购买房产(不允许融资)
  • 当从个人退休账户中提取时,年收入按普通收入率征税,而不是潜在免税(含折旧)
  • 销售利润从个人退休账户中提取时,按普通收入率而非资本收益率征税
  • 在纳税人通过后,基础没有增加
  • 每年仍要求最低发放金额为70.5英镑
  • 维修费用必须从爱尔兰共和军的现金余额中支付
  • 你不允许自己修理房子
  • 您或您的家人不允许个人使用

考虑税收

房地产所有权有很多税收优势,此外,你还可能犯很多错误。您可以通过与您的会计师和财务规划师讨论您的持有情况以及与之相关的任何决策,来增加您的房地产决策与您的税务状况相适应的可能性。2018年税收立法有一些影响房地产所有权的变化,因此请务必检查这些变化是否与您的情况相关。

作为一名房地产专业人士,通过房地产投资减少税收

房地产可能是一项重要的投资和巨大的注销,但前提是你的收入低于15万美元,或者你(或你的配偶)有资格成为“房地产专业人士”

如果你那一年的收入是10万美元或更少,你可以扣除高达25,000美元的额外租金损失。如果你的收入在10万到15万美元之间,那么你只能用部分损失来抵消其他收入。当你的收入超过15万美元时,不允许出现房地产损失。这些损失被称为“被动损失”,任何未使用的损失将被暂停或结转,直到你的房产产生正收益或你出售房产。

要获得“房地产专业人士”的资格,你必须每年至少工作750小时从事房地产投资——管理、购买房产等。你还需要在当年的房地产交易或业务中花费超过一半的专业时间。您需要实质性地参与物业管理。如果您满足这些要求,您将能够从其他收入中冲销被动收入损失。

准备好卖了吗?考虑这些销售方式

1031交易所

如果你以15万美元的价格出售了一处租赁房产,并以30万美元的价格购买了一处新房产,你怎么能推迟缴纳资本利得税?考虑1031个交换。

1031交易是当你出售投资物业(租赁物业),并购买另一租赁物业-在以下的时间框架和参数。

  • 当你出售房产时,你的钱必须交给合格的第三方中介机构或外汇账户
  • 托管结束后,您有45天的时间确定最多3处您可能想要购买的房产
  • 然后,你有六个月的时间从托管结束购买你列出的三个属性之一

如果你做了所有这些事情,并且你购买的租赁房产与你出售的房产价格相同或更贵,那么你推迟了收益——但你不会完全消除收益(它最终需要实现)。

注意,如果新租的物业购买价格较低,就有“开机”。也就是说,这两者之间有税收问题。所以,如果你在交易结束时口袋里有现金或债务较少,这两件事都被认为是靴子,它是要征税的。

但这不是按比例的。这意味着,如果你有100000美元的收益,并且你得到了启动(80000美元的现金),那么整个80000美元就是收益。你还有另外一笔20000美元的递延收益投入到新房产中。当你出售新房产时,你将在未来为那20000美元的收益纳税。

免税信托

我们已经提到1031交易所是一个税收优惠的选择,当出售租赁物业,但还有另一个选择:免税信托(也被称为慈善剩余信托)。

也许你根本不想交换财产。你已经决定放弃房地产,只想卖掉它以获得更多的流动性和收入。这就是免税信托发挥作用的地方。

你必须建立一个免税信托,并将财产捐给信托,以便信托现在拥有它。当信托出售它时,不需要纳税,因为它是免税信托。您可以将全部收益用于投资,无需纳税。

你得到的是一生的收入流。年复一年,你从这个信托中得到了回报,回报是信托的部分收入和部分资本收益。这些支出在收到的年度应纳税。在你生命结束时,你选择的慈善机构将获得剩余的信托余额。这就是为什么对销售不征收预缴税的原因。

直接出售

当你出售一处出租房产获得收益时,你必须支付各种资本利得税,情况会变得更糟。你还必须支付折旧费,因为当你购买住宅物业时,国税局允许你在27年半的时间里折旧或扣除它。如果你已经拥有那处房产10年了,你已经得到了很大的折旧。你获得了一些税收优惠,但现在你需要把这些税收优惠还回去。

分期付款销售

分期付款销售是指你出售房产,但不是现在收到所有现金,而是随着时间的推移分期收到。当你向买家贷款时,你就成为了银行。所以,无论你卖给谁,买家都会按月向你付款。当他们支付本金时,你支付一定比例的收益。然而,这一过程也有其缺点。例如,如果买家停止付款,那么你必须取消房产的赎回权才能收回房产,而很多人并不一定想这么做。

直接所有权并不是唯一的选择

许多业主享受房产的直接所有权,尽管这确实不是获得房地产敞口的唯一途径。一些人可能希望避免直接所有权的责任,而另一些人可能希望在房地产资产类别中实现更多的多元化。无论你的理由是什么,你都可以考虑间接所有权的选择,包括房地产投资信托(REITs)或其他投资工具。

如果可能,请委托-联系人是关键!

对于那些决定直接拥有的人来说,决定执行哪些任务和委派哪些任务是至关重要的。你的律师有房地产经验吗?在某一领域代表您的人可能不是最适合您房地产需求的人。选择合适的代理人、物业经理、律师和具有房地产经验的会计师可以让你作为房地产投资者的生活更轻松,也可能更成功。

许多房地产投资者在过去准备了自己的税收,他们发现进入房地产行业是一个很好的过渡点,可以为他们的准备工作提供专业帮助。确保你与你的财务规划师一起解决你的决策的财务影响,因为一个领域的选择可能会影响其他规划决策。

如果你计划在城外购买租赁房产,请确保你有当地联系人帮助你。出租房产可以带来回报和利润,但这需要付出努力,而且需要付出努力可能会有惊喜。当你住在远离物业的地方时,你如何与物业经理、维修人员以及需要对单位进行的工作进行管理?

知道如何将财产留给你的继承人

如果你了解你的财产将如何传给你的继承人,这会有所帮助。通过共同租赁,您可能能够满足您的愿望,但许多所有者喜欢将其财产持有在信托或其他实体(如LLC或S公司)中。除此决定涉及的遗产规划问题外,还可能涉及税收问题,因此请务必咨询您的遗产规划律师、税务顾问和财务规划师。

这只是投资房地产退休收入时应该考虑的几个问题。如果你想看看如何符合你的总体退休目标,考虑评估与认证理财规划师™ 在纯金融顾问公司。万博manbet提款